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칼럼

알아두면 유용한 세금 상식

- 부동산 매매 계약 취소 시 계약금 처리 방법 -

1. 개요  부동산 매매 계약, 또는 사업 양수도에 따라 계약금을 지급받은 후 매도자가 계약을 취소하는 경우 받았던 계약금과 함께 위약금을 추가로 매수자에게 지급하여야 합니다. 반대로 계약금을 지급한 후 매수자가 계약을 취소하는 경우 계약금이 위약금으로 대체되어 매도자에게 귀속되게 됩니다. 이러한 경우 발생하게 되는 세무문제에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 2. 매도자가 계약을 취소한 경우 매도자가 계약을 취소하는 경우 받았던 계약금을 매수자에게 돌려주어야 하며 배액배상의 원칙에 따라 계약금만큼 추가로 위약금도 지급하는 경우가 많습니다.이 경우 매수자가 받은 위약금에 대한 과세를 하지 않는 경우 편법을 통한 탈세가 이루어질 수 있기에 세법에서는 과세대상으로 규정하고 있습니다. 1) 과세 문제(매수자 입장) ① 계약금 : 받았던 계약금의 반환에 불과하기에 과세 X② 위약금 : 추가적으로 지급받은 금액이기에 과세 O  2) 위약금 세무처리 ① 기타소득으로 구분하여 종합소득세로 과세됩니다.② 기타소득의 필요경비는 실제 발생한 필요경비만큼한 인정해줍니다.③ 실제 발생한 필요경비를 차감한 기타소득금액이 300만원 이하인 경우 22%(지방세 포함) 세율로 분리과세가 되며 납세의무는 종료됩니다.④ 기타소득금액이 300만원을 초과하는 경우 분리과세가 불가능하기에 타소득금액과 합산하여 내년 5월에 종합소득세를 신고하여야 합니다.(성실사업자는 6월)​​3) 원천징수 위약금을 지급하는 매도자는 위약금을 지급할 때 20%만큼을 원천징수한 차액만큼을 매수자에게 지급하고 원천징수일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 원천징수한 세액을 세무서에 신고, 납부하여야 합니다. 원천징수된 세액은 2021년 5월 종합소득세를 신고할 때 납부할 세액에서 기납부세액으로 차감받을 수 있습니다. ​4) 지급명세서 제출 기타소득을 지급한 매도자는 다음 해 2월말일까지 기타소득 지급명세서를 세무서에 제출하여야 합니다. 5) 가산세 위약금을 지급하는 매도자가 원천징수를 하지 않은 경우 다음의 가산세가 매도자에게 부과됩니다. (매도자가 비사업자인 경우에도 주민등록번호로 신고하여야 함) ① 지급명세서 제출 불성실 가산세 : 무신고금액 X 1%(다만 제출기한이 지난 후 3개월 이내 제출시 0.5%)② 원천징수납부 불성실 가산세 : 미납세액 X (3% + 미납기간 X 2.5/10,000) 3.매수자가 계약을 취소한 경우 매수자가 계약을 취소한 경우 지급했던 계약금이 그대로 위약금으로 대체되어 매도자에게 귀속되게 됩니다. ​1) 과세 문제(매도자 입장) ① 계약금 : 받았던 계약금이 위약금으로 대체되어 과세 O​ 2) 위약금 세무처리(매도자가 해지하는 경우랑 동일) ① 기타소득으로 구분하여 종합소득세를 과세합니다.② 기타소득의 필요경비는 실제 발생한 필요경비만큼한 인정해줍니다.③ 실제 발생한 필요경비를 차감한 기타소득금액이 300만원 이하인 경우 22%(지방세 포함) 세율로 분리과세가 되며 납세의무는 종료됩니다.④ 기타소득금액이 300만원을 초과하는 경우 분리과세가 불가능하기에 타소득금액과 합산하여 내년 5월에 종합소득세를 신고하여야 합니다.(성실사업자는 6월) 3) 원천징수 매도자가 계약을 해지하는 경우와 다르게 이미 받은 계약금이 위약금으로 대체되는 것이기에 별도의 원천징수가 없습니다. 4) 지급명세서 제출 기타소득을 지급한 매수자는 다음 해 2월말일까지 기타소득 지급명세서를 세무서에 제출하여야 합니다. ​​5)  가산세 매수자는 원천징수의무가 없기에 원천징수납부 불성실 가산세는 없지만 지급명세서는 제출 대상이기에 지급명세서를 다음 해 2월말까지 제출하지 않은 경우 지급명세서 제출불성실 가산세는 여전히 부과됩니다. ① 지급명세서 제출 불성실 가산세 : 무신고금액 X 1%(다만 제출기한이 지난 후 3개월 이내 제출시 0.5%)   세무법인대성 세무사 조진혁

[2021-03-30]

알아두면 유용한 세금 상식

- 조합원 입주권 -

1주택을 소유한 상황에서 조합원입주권을 새로 취득하는 경우 적용받을 수 있는 비과세 규정을 소개합니다.  먼저 일시적 2주택 비과세 규정과 유사한 규정을 적용받기 위해서 필요한 요건은 다음과 같습니다. (1) 1주택 취득(2) 1주택 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득(3) 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전 1주택 양도 여기서 주의해야할 점은 1주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하여야 한다는 것입니다. 1주택 취득(잔금지급일 및 소유권이전등기일 중 빠른 날)로부터 1년 이내에 조합원입주권을 취득하였다면 해당 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 또한, 일반적인 일시적 2주택 비과세 규정과 다른 점은 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 1주택을 양도하면 된다는 것입니다. 일반적인 규정에서는 취득 시기에 따라 3년, 2년, 1년 이렇게 각각 규정하고 있지만 조합원입주권에서는 3년으로만 규정되어 있습니다. 법령으로 살펴보면 아래와 같습니다. ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.  <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15.> 다음으로는 조합원입주권을 3년 내에 양도하지 못하였어도 비과세 규정을 적용해주는 케이스입니다.  (1) 1주택 취득 (2) 1주택 취득 후 조합원입주권 취득 (3) 조합원입주권 취득 후 3년이 지났더라도 주택 완성 전 혹은 완성 후 2년 이내 종전 1주택 양도 (4) 조합원입주권 주택 완성 후 2년 이내 세대전원 이사 및 1년 이상 계속 거주 이 경우에는 1주택 취득 후 1년이 지나야한다는 규정이 없고, 조합원입주권을 취득하고도 3년이 지난 후에도 비과세를 받을 수 있어 혜택 적용 범위가 넓습니다. 다만 첫 번째 사례와 두 번째 사례 모두 조합원입주권을 취득해야하는 것이고, 주택이 조합원입주권 상태로 전환되는 경우에는 적용되지 않습니다. 법령으로 살펴보면 아래와 같습니다. ②국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.  <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 2. 2., 2012. 6. 29., 2018. 2. 9.> 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 마지막으로, 1주택을 가진 자가 조합원입주권으로 전환되는 경우 비과세를 받기 위한 규정을 소개합니다. (1) 1주택 소유 – 조합원입주권 전환(2) 사업시행인가일 이후 대체주택 취득 및 1년 이상 거주(3) 조합원입주권이 주택으로 완성된 후, 2년 이내 세대 전원 이사 1년 이상 계속 거주(4) 주택 완성 전 혹은 완성 후 2년 이내 대체주택 양도 이 경우에는 위 두 번째 사례와 유사한데, 가지고 있던 주택이 조합원입주권으로 전환되어 거주 목적의 대체 주택을 취득하는 상황이라는 점이 다릅니다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여야 하는 점을 유의해서 꼭 지켜주시길 바랍니다. 법령으로 살펴보면 아래와 같습니다. ③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서“대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.  <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2018. 2. 9.> 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 세무법인대성 세무사 전재형    

[2021-02-17]

알아두면 유용한 세금 상식

- 사전증여 시 유의사항 -

요즘 주위 많은 사람들이 사전증여를 고려하고 있다. 사전에 미리 증여를 통해 상속세부담을 줄일 수 있기 때문이다. 사전증여도 증여대상으로 누구로 하느냐 또는 얼마나 증여하느냐에 따라 절세효과가 크게 달라지게 된다.그렇다면 사전증여를 고려할 때 유의해야 할 사항은 무엇이 있을까?   1. 가치가 상승하는 재산을 먼저 증여하자.부동산이나 주식처럼 시간이 지날수록 가치가 오르는 재산은 사전에 증여하는 것이 세부담측면에서 유리하다. 증여세는 증여시점을 기준으로 과세하기 때문에 향후 재산가치가 오르더라도 추가적인 세부담없이 가치상승에 따른 이익을 얻을 수 있다. 추후 상속이 이루어져도 증여재산은 증여시점의 기준에서 평가한 재산가액을 상속재산에 가산하게 되므로, 증여일부터 상속개시일까지의 가치상승분이 반영되지 않게 되어 유리하다.   2. 며느리 또는 사위를 활용하자.피상속인이 상속인에게 상속개시일 전 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 합산해야 하며, 피상속인이 상속인이 아닌 사람에게 증여한 경우에는 5년 이내의 사전증여한 재산만 상속재산에 합산하게 된다. 며느리나 사위는 상속인이 아니기 때문에 상속개시 5년 이전에만 증여한다면 상속재산에 합산되지 않는다. 따라서 자녀에게 사전증여를 계획하고 있으나, 상속재산에 합산되는 것이 부담되는 경우에는 며느리나 사위에게 증여하는 방법을 이용할 수 있다. 다만, 며느리와 사위는 증여재산공제가 1,000만원밖에 적용되지 않기 때문에 사전에 얼마를 증여할지에 대한 판단도 필요하다.   3. 무조건 사전증여가 답은 아니다.상속하는 것보다 사전에 증여를 통해 합산되지 않는 것이 무조건 유리한 것은 아니다. 배우자와 자녀가 있는 경우 최소 10억원까지 상속세가 공제되고 금융재산공제, 동거주택공제 등 상속재산에 따른 상속공제가 있기 때문이다. 오히려 사전에 증여를 하는 것보다 상속받는 것이 세부담이 낮은 경우도 있다. 따라서 사전에 증여를 하고자 한다면 신중한 의사결정 후 진행해야한다.     세무법인대성 세무사 이경희

[2021-01-28]

알아두면 유용한 세금 상식

- 종합부동산세 절세전략 -

정부의 연이은 부동산대책으로 양도·상속·증여에 대한 상담이 많아졌습니다. 관련 세법이 복잡해진만큼 법 해석이 어려워지고 사례별로 판단이 상이하므로 절대적인 절세방법은 없습니다. 개별적인 사례에 맞는 판단이 중요하므로 반드시 사전에 세무사와 상담하시어 절세전략을 세우시기 바랍니다.   오늘 다뤄볼 세금은 종합부동산세입니다.   11월 23일. 오늘부터 국세청에서는 지난 6월1일 기준 소유자에게 종합부동산세 고지서를 발송하였습니다. 고지서를 받고 작년과 다르게 많은분들이 ‘헉’하는 모습들을 많이 보고 있습니다. 이번 고지서에서 종합부동산세가 작년 대비 10배 가까이 늘어난 분도 계십니다.   주요 개정내용은 ① 조정대상지역 주택 및 다주택자에 대한 세율이 강화되었고, ② 공정시장가액비율이 90%로 조정되었습니다.   종합부동산세는 6월1일 현재 소유하고 있는 주택 중 공시가격에서 인별로 6억원을 공제하고, 남는 금액에서 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 되고, 과세표준에 세율을 곱한 금액이 종합부동산세액이 됩니다.   종합부동산세는 앞으로 매년 증가할 예정입니다. 이유는 과세표준에 적용되는 공정시장가액비율이 2020년 기준 90%, 2021년에 95%, 2022년에 100% 으로 적용될 예정이기 때문입니다.   이번 종합부동산세 증가에 가장 큰 영향을 미친 중과된 종합부동산세 세율은 다음과 같습니다.    [주택 수에 따른 종합부동산세 세율] (단위:%)  과세표준2주택 이하(단, 조정대상지역 내 2주택 제외)3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택2020년까지2021년 귀속분부터2020년까지2021년 귀속분부터 3억 원 이하0.50.60.51.23~6억 원 이하0.70.80.91.66~12억 원이하1.01.21.32.212~50억 원 이하1.41.61.83.650~94억 원 이하2.02.22.55.094억 원 초과2.73.0 3.26.0   종합부동산세는 부동산 취득시기부터 전략을 잘 구상할 경우 어느정도 피해갈 수 있습니다.   절세전략 첫 번째는 인별로 6억원을 공제해주기 때문에 공동명의를 통해 주택의 지분을 쪼개어 과세표준을 낮추는 방식으로 절세를 할 수 있습니다. 따라서 주택공시가격이 12억까지는 종합부동산세가 과세되지 않습니다. 세율 및 기타 부대비용을 고려하였을 때 공시가격 15억 (시세 20억) 수준까지는 부부공동명의가 유리하다고 할 수 있겠습니다.   절세전략 두 번째는 기타 공제항목을 활용하는 것입니다. 종합부동산세에 적용되는 공제항목에는 고령자 공제와 장기보유 공제가 있습니다. 고령자 공제는 만60세 이상일 때 10~30%, 장기보유공제는 5년 이상 보유한 경우 기간별로 20~50%를 공제받을 수 있습니다. 현재 합산공제율 한도는 최대 70%이나, 2021년부터는 80%로 한도가 확대됩니다.   고령자 공제 및 장기보유공제는 공동명의의 주택에 대해서는 적용받을 수 없으므로, 기본 공제보다 기타 공제금액의 합계가 더 큰 경우에는 단독명의로 변경하여야 종합부동산세를 줄일 수 있습니다. 고령자이며 장기보유일수록 단독명의 변경도 함께 고려해볼 필요가 있겠습니다. 다만 공동명의에서 단독명의로 변경시 발생하는 증여세 및 취득세를 함께 고려하여 판단하셔야겠습니다.   절세전략 세 번째는 임대주택으로 등록하는 것입니다. 시군구청과 세무서에 모두 임대주택으로 등록하고 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 이하인 경우 합산배제신청을 통해 종합부동산세 과세를 피할 수 있습니다. 다만 등록한 시점에 따라 5년, 8년, 10년의 의무임대기간을 충족하여야 하며, 임대료인상률 5% 상한을 지켜야 하는 조건이 있습니다.   세 번째 전략의 경우 부동산 대책에 따른 임대주택의 혜택 축소 이후 기존 임대등록 주택이 있는 경우를 제외하고는 의미가 없다고 보셔도 무방하겠습니다.   마지막으로 주택 매매계획이 있다고 한다면 종합부동산세가 과세기준일인 6월1일 전에 양도하는 것이 유리하며, 취득계획이 있는 분들은 6월1일 이후에 취득하는 것이 유리하다는 점 명심하시기 바라겠습니다.     세무법인 대성 세무사 이동현

[2020-12-18]

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