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칼럼

알아두면 유용한 세금 상식

- 주택의 유상취득(매매) 따른 취득세율 -

취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 지방자치단체에서 부과하는 지방세의 일종으로, 취득유형(유상취득, 무상취득(상속 · 증여), 원시취득) 및 취득대상 등에 따라 세율이 적용된다.   해당 구분 중 “주택의 유상취득(매매)에 따른 취득세”는 기존에는 취득가액에 따라 취득세율이 적용되는 단순한 구조를 가졌었지만, 그 이후 금액에 대한 문턱효과 제거 및 다주택자에 대한 세율 인상 등의 변화를 거쳐 2020년 8월 12일 이후부터는 정부의 부동산 대책과 함께 취득 지역에 따른 구분 및 다주택자 중과세율 인상, 법인의 주택 취득 시 중과세율 적용이 반영된 현재의 세율 체계가 적용되고 있다.  ▣ 주택 취득 시 취득가액에 따른 취득세율 취득가액취득세율6억원 이하1%6억원 초과 ~ 9억원 이하1.01% ~ 2.99%9억원 초과3% ▣ 다주택자 및 법인의 주택 취득 시 취득세율  ▣ 적용 시 주의사항   1. 조정대상지역의 일시적 2주택은 중과세율(8%) 적용 제외  - 학업, 취업 등의 사유로 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 처분하는 경우(단, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내 종전 주택 처분)에는 1주택자으로 고려하여 기본세율인 주택가액에 따른 1~3% 세율이 적용된다.   2. 주택 수 산정 시 고려사항- 주거용 오피스텔, 주택분양권, 조합원입주권, 신탁한 주택도 주택 수에 포함된다. - 주거용 오피스텔의 경우 주택 수 산정 시에는 포함되지만, 주택법에 따른 주택에 포함되지 않아 세율적용 시에는 주택 외 유상취득의 취득세율인 4%가 적용된다. 3. 주택공시가격 1억원 이하인 주택은 중과세율 적용 제외- 주택공시가격이 1억원 이하인 주택은 주택 수에 상관없이 기본세율인 주택가액에 따른 1~3% 세율이 적용된다. - 단, 지분 분할 등을 통한 조세회피를 방지하기 위해 주택공시가격은 전체주택의 주택공시가격을 기준으로 하며, 정비구역으로 지정·고시된 지역 및 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다. 4. 기타 취득세 중과세율 적용제외 주택- 노인복지주택, 등록문화재주택, 가정어린이집, 농어촌주택, 사원용주택 등 투기대상으로 보기 어려운 주택의 경우 중과세율이 적용되지 않는다.- 단, 주택별로 1년 이내 사용 · 3년 이내 처분 시 추징 조건 및 면적 · 지역 제한 등의 별도의 적용 요건이 있으므로 적용제외 판단 시 추가 확인이 필요하다.   세무법인대성 세무사 황성국

[2022-03-29]

알아두면 유용한 세금 상식

- 상속. 증여세 연부연납과 개정사항 -

상속,증여세 연부연납은 당초 상속인 또는 수증자의 지나친 세부담을 분산시키기 위해 고안된 제도입니다. 최근 국내 자산가격 상승과 고령화현상이 가파르게 진행되면서 납세자부담을 완화하기위해 최대 5년기간에서 이번 12월 세법개정으로 상속세에 대해서는 연부연납기간을 최대 10년으로 연장하였습니다.  상속세 신고 시 납부해야할 세액이나 납세고지서상의 납부세액이 2천만원을 초과하는 때에는 아래 요건을 모두 충족하는 경우에 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서장으로부터 연부연납을 허가받아 일정기간 동안 분할하여 납부할 수 있습니다. 연부연납 신청요건 1.상속세 납부세액이 2천만원 초과 2.연부연납을 신청한 세액에 상당하는 납세담보 제공 *납세보증보험증권등 납세담보가 확실한 경우에는 신청일에 세무서장의 허가 받은 것으로 간주합니다.3.상속세 연부연납 *신청기간내 연부연납허가신청서 제출*(신고시)법정신고기한까지 (고지시)고지서 납부기한까지 연부연납 허가기한 연부연납신청서를 받은 세무서장은 상속세 또는 증여세과세표준 신고기한이 경과한 날로부터 법정결정기간(상속세는 6월, 증여세는 3월)이내에 신청인에게 그 허가여부를 서면으로 결정, 통지하여야한다. 연부연납 기간 및 금액 이렇게 허가를 받게되면 연부연납 허가일로부터 5년의 범위에서(21년 12월 개정으로 상속세 경우 10년)으로  납세자가 신청한 기간으로 하며, 각 회분의 분할납부세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 정하여야 한다. 매년 연부연납할금액(1천만원 초과)= 연부연납 대상금액/(연부연납기간+1) 연부연납 가산금 세금을 늦게 내기 때문에 그에 대한 이자를 받게 됩니다.다만, 세율은 다른 세법에서 이야기하는 이자율보다는 낮습니다. 연부연납가산금=연부연납 총세액*일수*가산율세무법인대성 세무사 한지우

[2022-03-29]

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- 양도소득세 비과세 기준 개정 -

1세대 1주택자 양도소득세 부담 완화를 위한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 금액이 9억에서 12억 원으로 상향되었습니다.   1. 적용 시기 이번 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 개정규정은 21년 12월 8일(수) 이후 양도분부터 적용되며, 양도 기준일은 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날입니다.이때, 양도 기준일은 계약일이 아니고 잔금일 기준이라는 것을 명심하셔야 합니다.즉, 매도인이 12.8 이전에 계약해 중도금까지 받은 상태라고 해도, 잔금 입금(또는 등기)을 8일 이후에 완료했다면 12억원으로 상향된 비과세 기준을 적용받게 됩니다. 다만, 21년 12월 8일 이전에 이미 잔금을 받았다면 소급 적용은 불가능한 것에 주의하셔야 합니다.2. 기준 금액 비과세 기준금액은 기존 9억원에서 3억원 향상된 12억원이며, 이 때 12억원은 종합부동산세의 기준이 되는 부동산 공시가격이 아닌 실지거래가액인 것에 주의하셔야 합니다. 현재는 위와 같이 소득세법만 개정된 상태이지만, 후속 시행령 개정시 12억원을 초과하는 주택에 대한 양도차익 등의 계산방법(소득세법 시행령 제 160조)도 개정할 예정이며 ,동 시행령 개정규정의 적용시기도 개정법률 시행시기와 동일하게 21년 12월 8일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. ▣ 고가주택(실지거래가액 12억원 초과 주택) 양도차익 계산법 변경시 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익현행 : 양도차익*(양도가액-9억원)/양도가액변경 후 : 양도차익*(양도가액-12억원)/양도가액  2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액현행 : 장기보유특별공제액*(양도가액-9억원)/양도가액변경 후 : 장기보유특별공제액*(양도가액-12억원)/양도가액 (관련법령)소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택  세무법인대성 세무사 천호정

[2022-02-07]

알아두면 유용한 세금 상식

- 상속세 및 증여세 절세 전략 -

1. 사전 증여를 통한 상속세 절감 방법        상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산은 상속개시일(사망일) 당시에 상속 된 것으로 보아 상속재산에 모두 합산하여 상속세를 부과합니다. 하지만 상속개시일로부터 10년 이전에 증여한 재산은 상속재산에 포함되지 않습니다.  따라서 어차피 상속될 확률이 높은 재산은 상속개시일(사망일) 10년 전에 미리 증여하여 상속세 과세대상에서 제외할 수 있게 하는 것이 좋습니다.   상속개시일로부터 10년 이내에 증여하여 상속개시 당시의 상속재산에 포함 되었다고 하더라도 상속 당시의 금액이 아닌 증여 당시의 금액으로 상속세를 계산하기 때문에 물가 상승에 따른 재산의 가격 상승을 고려하면 미리 증여하는 것이 좋습니다. 2. 사위나 며느리에게 증여하라      피상속인이 상속인에게 증여한 재산은 상속개시일 전 10년 이내에 증여한 것을 상속재산에 합산되어 상속세가 과세됩니다. 그러나 피상속인이 상속인이 아닌 사람(배우자 등)에게 증여한 경우에는 상속개시일로부터 5년 이내의 증여재산만 합산됩니다. 예를들어, 며느리나 사위는 상속인이 아니기 때문에 상속개시일로부터 5년 이전에만 증여한다면 상속 당시 상속재산에 포함되지 않습니다. 그러므로, 아들이나 딸에게 사전에 증여하고 싶지만 어차피 상속개시일 당시 상속재산에 합산되어 과세되는 상속세 부담이 걱정이신 경우 상속개시일로부터 5년 이전에 그들의 배우자에게 증여하면 이러한 걱정은 해소 됩니다.  아들이나 딸의 배우자에게 간 증여재산은 다시 아들이나 딸에게 증여하면 그만입니다.배우자간에는 10년 동안 6억원이 공제됩니다. 즉, 6억원 이하의 재산은 증여세가 과세되지 않습니다.  3. 여러명에 나누어서 증여하라    아들에게 10억원 상당의 아파트를 증여하고 싶을때, 단독 증여를 고집하면 안됩니다. 11억원 상당의 아파트를 아들에게 단독으로 증여 하는 경우 과세표준이 10억원을 초과하여 40%의 세율을 적용 받으며, 아들은 11억원 중 5천만원까지는 공제 받아 세금을 내지 않습니다. 11억원 상당의 아파트를 며느리, 손자 등 에게 나누어서 증여하는 경우에는 증여재산이 분산됨에 따라 각각 20%의 세율이 적용되고 그들은 11억원 중에 8천만원을 공제받아 세금을 내지 않습니다.  세무법인대성 세무사 한승철

[2022-02-07]

알아두면 유용한 세금 상식

- 주택자금 소득공제 -

무주택 세대주로서 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)가 주택을 마련하기 위해 주택청양종합저축에 납입하거나 주택임차를 위해 차입한 전세보증금의 원리금 상환액 및 주택구입시 차입한 장기주택저당차입금의 이자상환액에 대해 주택자금 부담 완화를 위한 소득공제가 적용된다.  1) 공제대상  구분공제대상자공제대상주택청약종합저축 납입액소득공제1. 총급여액 7천만원이하2. 무주택세대의 세대주위 두가지 요건 충족시청약저축 또는 주택청약종합저축 납입한 금액한도= 240만원다만, 중도해지시 해당 과세기간에 납입한 금액은 공제하지 않음주택임차차입금원리금상환액소득공제과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주국민주택규모의 주택을 임차하기 위해 지급하는 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액(개인간 차입금은 금리1.8%이상의 경우 가능)장기주택저당차입금이자상환액소득공제취득당시 무주택세대 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주로서 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 1주택을 보유한 경우취득당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위해 저당권을 설정하고 장기주택저당차입금의 이자를 지급하였을 때 지급한 이자상환액  2) 소득공제액  구분소득공제액공제한도① 주택청약종합저축납입액의 40%연 300만원(①+②)② 주택임차차입금 원리금 상환액원리금상환액의 40%③ 장기주택 저당차입금 이자상환액이자상환액연300만~1800만(①+②+③)     3) 예시 1. 주택청약저축 월20만원 납입, 2천만원 2%금리의 보증금 대출을 4년간 원리금 상환하는 경우 ① 주택청약저축 연간 납입액 (240만원)의 40%인 96만 원 ②보증금대출 원리금 상환액 5,206,824의 40%인 2,082,729원①+②= 3,042,729 이지만 공제한도는 합계액 기준 300만원 한도이므로 42,729원은 소득공제 적용이 불가 다만, 월세세액공제는 적용이 가능하므로 보증금 대출을 받으면서 월세세액공제를 적용받는 것이 세부담 최소화 측면에서 유리.* 월세세액공제 연 10%(12%) 공제가능, 750만원 한도. 다만 기준시가 3억원이하의 국민주택규모 이하여야 함. 2. 주택청약 월 40만원 납입이후 기준시가 5억 주택 구입시 3억원을 3% 고정금리, 만기 15년으로 차입하여 원금 균등 상환하는 경우 ① 주택청약저축 연간 납입액 (240만원)의 40%인 96만 원 ② 주택저당차입금에 대한 1년차 이자 7,991,667 ①+②= 8,951,667은 1800만원 이내 금액이므로 전액 소득공제가 가능하다. 다만 주택청약의 경우 무주택 세대주만 소득공제가 가능하므로 주택을 구입한 경우 당해연도 납입한 금액의 경우 소득공제가 불가능하다. 즉, 1월1일 주택을 구입한 경우 청약저축 납입금 240만원은 공제가 불가하여 공제가능한 금액은 7,991,667이 된다. 세무법인대성 세무사 전종우 

[2021-12-30]

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